Hangi Durumda Hangi Dava Açılır?
| Uyuşmazlık | Açılacak Dava |
|---|---|
| Ev sahibi TÜFE üzerinde artış istiyor | Kira tespit davası (kiracı açar) |
| Ev sahibi kirayı düşük buluyor (5 yıl dolmuş) | Kira tespit davası (ev sahibi açar) |
| Kiracı kirayı ödemiyor | İcra takibi + tahliye davası |
| Ev sahibi haklı sebep olmadan tahliye istiyor | Kiracı tahliyeye itiraz edebilir |
| Depozito iade edilmiyor | Alacak davası |
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira bedelinin hukuka uygun şekilde belirlenmesi için açılır. En sık şu iki durumda gündeme gelir: (1) Sözleşme süresi içinde ev sahibi TÜFE 12 aylık ortalamasının üzerinde artış talep ettiğinde, kiracı fazla ödemek zorunda değildir; ihtilaf halinde kira tespit davası açılabilir. (2) 5 yıl dolduğunda taraflardan biri kiranın emsallere göre düşük kaldığını düşünüyorsa, mahkemeden yeni kira bedelinin tespitini isteyebilir. Bu durumda hakim yalnızca TÜFE değil, emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve hakkaniyeti de dikkate alır.
Dava Süreci Nasıl İşler?
- Arabuluculuk şartı: Kira uyuşmazlıklarının çoğunda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa son tutanak ile dava açılabilir.
- Dava dilekçesi: Kira sözleşmesi, ödeme dekontları ve varsa yazışmalarla birlikte sulh hukuk mahkemesine başvurulur.
- Bilirkişi incelemesi: Mahkeme, emsal kira bedellerini ve TÜFE hesaplamasını doğrulamak için bilirkişi görevlendirir.
- Karar: Mahkeme, bilirkişi raporunu da dikkate alarak yeni kira bedelini belirler. Karar kesinleştiğinde belirlenen bedel geçmişe dönük uygulanabilir.
Bilirkişi Raporu Neden Bu Kadar Önemli?
Kira tespit davalarında mahkemenin nihai kararı büyük ölçüde bilirkişi raporuna dayanır. Bilirkişi; bölgedeki emsal kira bedellerini, taşınmazın büyüklüğünü, konumunu ve TÜFE hesaplamasını inceleyerek objektif bir rapor sunar. Rapor taraflardan birinin lehine hatalı hazırlanırsa itiraz edilerek yeniden inceleme talep edilebilir. Kiratespit'in bilirkişi ağı, emsal kira verilerine hızlı erişim sağlayarak hem bilirkişilerin hem de tarafların süreci daha şeffaf takip etmesine yardımcı olur.
Dava Açmadan Önce Kontrol Listesi
- Kira sözleşmesinin bir kopyası elinizde mi?
- Son 12 aylık ödeme dekontlarını topladınız mı?
- Ev sahibinin/kiracının yazılı talebi (varsa) elinizde mi?
- Arabuluculuğa başvurdunuz mu? (Dava şartı)
- Güncel TÜFE 12 aylık ortalama oranını kontrol ettiniz mi?
Kira artışının nasıl hesaplandığını öğrenmek için 2026 kira artış oranı hesaplama rehberimize göz atabilirsiniz.